ITBI no Rio de Janeiro em 2026: alíquota, base de cálculo e custos de fechamento na Barra da Tijuca

Fechar a compra de um apartamento ou cobertura na Barra da Tijuca exige planejamento financeiro que vai além do preço anunciado. ITBI, emolumentos notariais, emolumentos registrais e, em determinados imóveis na orla e nas áreas lagunares, laudêmio da União são despesas que incidem sobre a mesma transação e precisam estar previstas no orçamento antes da assinatura de qualquer instrumento.

> Em resumo: O ITBI no Rio de Janeiro tem alíquota de 3% sobre o valor declarado na escritura; a Prefeitura pode contestar esse valor, mas apenas por procedimento administrativo formal com direito a contraditório, conforme entendimento vinculante do STJ. Os emolumentos cartorários seguem a Portaria CGJ 516/2026, em vigor desde março de 2026, com acréscimos obrigatórios de 43% sobre os valores-base. Em imóveis situados em áreas de aforamento da União na orla e nas lagoas, o laudêmio condiciona a lavratura da escritura.

O que é o ITBI e como funciona a cobrança no Rio de Janeiro

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal incidente na transferência onerosa de propriedade imobiliária. No Rio de Janeiro, a cobrança é competência da Secretaria Municipal de Fazenda, e o pagamento da guia é condição para a lavratura da escritura nas serventias da cidade.

A alíquota vigente é de 3% desde 1º de janeiro de 2018, conforme informação publicada no portal Carioca Digital (atualização de 05/02/2026). Conteúdos que ainda citam 2% estão desatualizados.

Base de cálculo: o que o STJ decidiu e como isso protege o comprador

A base de cálculo do ITBI é um ponto de atenção em negócios de alto valor. Diversas fontes orientam que o imposto incide automaticamente sobre o maior valor entre o preço pactuado e o valor venal de referência do município. Essa leitura está equivocada.

O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento vinculante no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 24/02/2022): o valor declarado pelo contribuinte na escritura goza de presunção de conformidade com o mercado. A Fazenda Municipal só pode afastá-lo mediante procedimento regular de arbitramento fiscal, previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, com direito ao contraditório assegurado ao contribuinte.

Na prática, diante de um lançamento que arbitre base superior ao preço real do negócio, o comprador tem 30 dias para abrir impugnação administrativa. O prazo é curto; a decisão de impugnar ou não deve ser tomada com assessoria jurídica especializada, considerando o tempo para obtenção das certidões necessárias ao fechamento.

Um ponto que passa despercebido: a guia de ITBI antecipada, emitida antes da lavratura do instrumento definitivo, não pode ser parcelada. A regra foi atualizada no portal Carioca Digital em 20/05/2026 e vale para transações sem instrumento formal lavrado.

Emolumentos de escritura e registro: os acréscimos da Portaria CGJ 516/2026

Os emolumentos devidos ao cartório de notas (escritura pública) e ao cartório de registro de imóveis são calculados separadamente, com base em tabelas estabelecidas pela Portaria CGJ 516/2026 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em vigor desde 09/03/2026.

Sobre o valor-base dos emolumentos incidem acréscimos obrigatórios destinados a fundos estaduais:

• FETJ (Fundo Especial do Tribunal de Justiça): 20%
• FUNPERJ (Fundo Especial da Procuradoria Geral do Estado): 8,5%
• FUNDPERJ (Fundo da Defensoria Pública): 8,5%
• FUNARPEN (Fundo de Apoio aos Registradores Civis): 6%

O total desses acréscimos é de 43% sobre o emolumento-base, diferença relevante em relação ao número tabelado isolado. Para apurar o valor exato em faixas de negócio entre R$ 1 milhão e R$ 5 milhões, a consulta ao simulador disponibilizado pela Anoreg-RJ ou ao próprio cartório responsável é o caminho mais seguro antes de fechar o orçamento.

Imóveis com vagas de garagem em matrícula autônoma merecem atenção específica. Em parte dos empreendimentos da Barra da Tijuca, vagas possuem matrículas imobiliárias próprias, separadas da unidade residencial. Nesses casos, os emolumentos de escritura e de registro podem incidir de forma individualizada sobre cada matrícula, multiplicando o custo além do valor esperado com base no preço global do negócio. A leitura da matrícula e a confirmação com o cartório, antes da assinatura, evitam surpresas no fechamento.

Quanto à circunscrição registral para imóveis na Barra da Tijuca: fontes secundárias indicam o 9º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca da Capital como a serventia provável para a região. A confirmação deve ser feita pelo endereço exato do imóvel antes do protocolo da escritura.

Laudêmio e aforamento: verificação obrigatória antes do contrato

Imóveis situados na faixa de orla e nas áreas lagunares da Barra da Tijuca podem estar sujeitos a regime de enfiteuse, com domínio direto pertencente à União e administrado pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Nessa condição, a transferência exige a obtenção da Certidão de Autorização de Transferência (CAT) junto à SPU antes da lavratura da escritura, além do pagamento do laudêmio, calculado pela SPU sobre o valor do negócio.

O prazo para emissão da CAT é variável e pode interferir diretamente no cronograma de fechamento, inclusive no cumprimento de cláusulas contratuais com datas previstas. A verificação do regime de aforamento deve constar na due diligence, a partir da matrícula do imóvel, antes da assinatura de qualquer instrumento preliminar. O tema é aprofundado no guia de coberturas na Barra da Tijuca, onde o laudêmio tem peso ainda maior pela área construída envolvida.

Imóveis em terrenos de ordens religiosas seguem regime jurídico específico e exigem verificação equivalente.

Composição dos custos de fechamento: o que provisionar

A composição típica dos custos de fechamento de um imóvel na Barra da Tijuca, em ordem de magnitude:

• ITBI: 3% sobre o valor declarado na escritura.
• Emolumentos de escritura pública: valor tabelado pela Portaria CGJ 516/2026 acrescido de 43% de fundos estaduais (valor exato a confirmar no simulador da Anoreg-RJ para a faixa específica do negócio).
• Emolumentos de registro: calculados separadamente, podendo incidir por matrícula em imóveis com vagas autônomas.
• Laudêmio e CAT: aplicável a imóveis em regime de aforamento da União, a confirmar na matrícula antes do contrato.

Despesas adicionais como emissão de certidões dos distribuidores, taxa de selagem fiscal eletrônica e honorários de despachante imobiliário especializado variam conforme o caso. O checklist de due diligence imobiliária detalha os documentos que devem ser levantados antes do fechamento.

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Dúvidas sobre o custo real de fechamento de um apartamento ou cobertura específico na Barra da Tijuca? Fale com José Luis Leão: (21) 96417-3104.